Les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété

Malgré les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété mis en oeuvre par les différents gouvernements, la France compte 58% de propriétaires. Le taux de propriétaires augmente très lentement puisqu’en 2005 on comptait 57% de propriétaires. Nous sommes très loin de la moyenne européenne qui est de 67%. Les classes moyennes ont subi fortement la crise et la pression immobilière puisque leurs dépenses moyennes contraintes ont quasiment doublé pour atteindre 40 % de leur budget et le logement représente en moyenne plus de 20 % du budget d’un ménage.

Toutefois, une réforme avec des nouvelles mesures pour favoriser l’accession à la propriété proposée par Benoist Apparu Secrétaire d’Etat à l’Urbanisme et à la Ville, préparée en concertation avec l’ensemble des acteurs du logement est entrée en vigueur.

A. Les dispositifs retenus

Cette réforme de soutien à l’accession à la propriété ne retient que trois dispositifs parmi les différentes aides actuelles, correspondant aux grandes étapes du cycle d’achat des primo-accédants pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en résidence principale :

· Le Plan d’Epargne Logement, qui encourage l’effort d’épargne.
· Les aides personnelles au logement APL et AL Accession sont maintenues pour mieux sécuriser la solvabilité des familles.
· Le nouveau ” PTZ + ” qui accompagnera le déclenchement de l’acte d’achat. Il résulte de la fusion du Pass-Foncier, du PTZ actuel et du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. LE PTZ+ propose des montants et des durées de prêts supérieurs. Sans condition de ressources, il sera universel pour tous les primo-accédants. Le revenu fiscal de référence N-1 ne sera pas pris en compte.

Devenir propriétaire de son logement permet de concrétiser et de bâtir un projet de vie. Il permet aussi de s’intégrer durablement au sein d’une collectivité et de se constituer un patrimoine immobilier. La réforme retient donc 3 dispositifs existants actualisés.

Le premier incite à la préparation de son projet d’acquisition  :

Le PEL (Plan d’Epargne Logement) incite à l’épargne préalable nécessaire à l’accession à la propriété en résidence principale.

Le second déclenche l’acte d’achat d’un bien immobilier en résidence principale :

Le PTZ + est démultiplié et plus attractif notamment dans le neuf dans les zones tendues (zones A et B1) pour répondre à la forte demande de logements. Il est adapté aux réalités des territoires et sera notamment ciblé sur l’ancien dans les zones détendues (zones B2 et C) afin de revitaliser les « centres-bourgs ».

Les acheteurs sont incités à acheter des logements performants ou à les rénover lors de leur achat. Les travaux de rénovation thermique réalisés par les vendeurs sont valorisés lors de la vente.
Les travaux sont finançables par le PTZ + lui-même, par l’éco-PTZ.

Le PTZ+ propose des durées d’emprunt jusqu’à 30 ans, adaptées aux revenus des ménages modestes. En prévision 380000 bénéficiaires le PTZ + contre 200 000 à 250 000 pour le PTZ. centré sur les besoins des primo-accédants (deux tiers du total), le nouveau PTZ + est universel et aidera bien plus qu’aujourd’hui les familles des classes moyennes.

Les aides personnelles elles servent à la sécurisation de la solvabilité des consommateurs

B. Equilibrer les territoires

La mise en place des dispositifs prévus par la réforme a pour but d’équilibrer les territoires. En effet la répartition géographique de la propriété en résidence principale est à ce jour inégale.

La réforme encourageant la performance énergétique va permettre une meilleure répartition territoriale de l’accession à la propriété :
· dans le neuf en zones tendues pour soutenir la construction
· dans l’ancien en zones détendues pour revitaliser les ” centres-bourgs “.

C. Les dispositifs actuels

Ces dispositifs sont complexes, nombreux et coûteux. Cela manque de visibilité. Il existe actuellement 12 mesures d’aides directes ou indirectes pour soutenir l’accession à la propriété, dont 5 principales. A noter que la TVA à 5,5 dans les zones ANRU est maintenue.

· le PTZ créé en 1995. Mais il ne correspond plus à la situation du marché et de la solvabilité des ménages. Il creuse les inégalités entre les territoires et les ménages.
· l’épargne logement
· le Pass-foncier créé en 2008. Mais Ce dispositif est relativement complexe en termes de procédures car son activation nécessite l’accord de nombreux interlocuteurs (Action logement, collectivité locale, banque…), ce qui est un frein à l’acte d’achat.
· le crédit-d’impôt (déductibilité) sur les intérêts d’emprunt immobilier créé en 2007. Mais les banques ne prennent pas suffisamment en compte l’avantage financier conféré par cette mesure dans le calcul de la solvabilité des accédants.
· les aides personnelles au logement Accession. Il s’agit de l’outil d’accession le plus souple et personnalisé. Le montant de l’aide personnelle au logement est fonction de la zone géographique, de la composition du ménage et de ses ressources imposables. Il est révisé lorsque la situation du ménage évolue. Les aides au logement constituent ainsi un filet de sécurité efficace dans le parcours d’accession notamment en cas de perte brutale de revenus (perte d’emploi, maladie de longue durée, invalidité…). Mais différents barèmes d’aides au logement coexistent en accession :
– L’aide personnalisée au logement (APL) versée aux ménages dont les logements sont financés avec des prêts aidés ou réglementés par l’État avec une distinction entre neuf et ancien (barème plus favorable pour la construction d’un logement neuf)
– L’allocation de logement sociale ou familiale (AL) versée pour toutes les autres opérations d’accession. Il n’existe qu’un seul barème accession en AL, sans distinction entre neuf et ancien.

D. Le prêt immobilier

Les courtiers en prêt immobilier et les banques proposeront des plans de financement incluant les nouvelles mesures d’accession à la propriété. Dans les propositions bancaires, le ou les emprunteurs pourront intégrer leur PEL, leur PTZ+, leur apport personnel et le prêt principal de la banque. La négociation des taux de crédit immobilier et des assurances emprunteurs (assurance prêt immobilier) permettant une optimisation du coût total du crédit reste la compétence des courtiers en crédit.

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